Se acaba el contrato: qué pasa con la fianza
El final de un arrendamiento concentra dos conflictos recurrentes. El inquilino que pretende no pagar el último mes «porque ya está la fianza», y el propietario que devuelve la fianza recortada por conceptos que no siempre son descontables. Ambas posturas suelen estar equivocadas.
La fianza no es la última mensualidad
La fianza legal es una garantía del cumplimiento del contrato, no un anticipo de renta. Equivale a una mensualidad en el arrendamiento de vivienda y a dos en el de uso distinto del de vivienda, y el arrendador está obligado a depositarla en el organismo autonómico competente, que en Cataluña es el Institut Català del Sòl.
Dejar de pagar el último mes contando con ella es un impago de renta, con las consecuencias que ello comporta, y no evita además la discusión posterior sobre los desperfectos.
Cuándo debe devolverse
Al finalizar el arrendamiento y una vez entregadas las llaves. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la restitución del saldo, la cantidad devengará el interés legal del dinero.
Ese plazo de un mes es para devolver, no para empezar a pensárselo. Y no queda condicionado a que el propietario recupere el depósito del organismo autonómico, que es un trámite entre él y la Administración y no un problema del inquilino.
Qué se puede descontar
- Rentas o cantidades asimiladas impagadas.
- Suministros pendientes correspondientes al periodo de ocupación.
- Desperfectos causados por el inquilino o por las personas que convivían con él, más allá del uso normal.
- Obras realizadas sin consentimiento del arrendador, cuando este opte por exigir la reposición al estado anterior.
Qué no se puede descontar
El desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda. El inquilino responde de los daños que causa, no del paso del tiempo. La pintura desgastada tras varios años de ocupación, el deterioro normal de un suelo o el envejecimiento de los electrodomésticos entregados con el inmueble no son desperfectos imputables.
Tampoco es descontable, con carácter general, la limpieza ordinaria a la salida, salvo que el contrato lo previera expresamente o el estado sea manifiestamente anormal.
La prueba lo decide casi todo
La mayor parte de estos conflictos se resuelven por quién puede acreditar el estado del inmueble.
Dos recomendaciones que ahorran disgustos a ambas partes:
- Levantar un inventario con fotografías fechadas al inicio y otro a la entrega de llaves, firmado por ambas partes.
- Documentar la entrega de llaves por escrito, con fecha, porque de ella depende el cómputo del plazo de un mes.
Si no la devuelven
Procede una reclamación previa por escrito con acuse de recibo, reclamando el principal y los intereses. Si no hay respuesta, la vía es la reclamación judicial, que en cuantías pequeñas puede tramitarse por procedimiento verbal.
