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La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, junto con los desarrollos normativos en 2024 y 2025, han supuesto un cambio profundo en el régimen jurídico del alquiler y la gestión del parque inmobiliario en España. Afecta tanto a arrendadores como a arrendatarios, especialmente en zonas de mercado tensionado, e introduce nuevas obligaciones, límites a rentas, incentivos fiscales y medidas contra la vivienda vacía y la ocupación ilegal.
1. Límite a la subida del alquiler y duración del contrato
Legislación: Ley 12/2023, art. 17, y disposición adicional sexta.
- En zonas tensionadas, la actualización anual de la renta se desvincula del IPC y se limita al 3 % como máximo (hasta 2025).
- Se prevé la creación de un nuevo índice de referencia estatal para futuras actualizaciones.
- La duración mínima del arrendamiento sigue siendo de 5 años (persona física) o 7 años (persona jurídica), conforme a la LAU (Ley 29/1994).
2. Declaración de zonas de mercado residencial tensionado
Legislación: Ley 12/2023, art. 18 y siguientes.
- Las CCAA o municipios pueden declarar zonas tensionadas si:
a) La carga del coste del alquiler supera el 30 % de la renta media.
b) El precio del alquiler ha subido un 3 % por encima del IPC en los últimos 5 años.
- En estas zonas se permite:
- Limitar el precio del alquiler.
- Aplicar incentivos fiscales al alquiler asequible.
- Exigir medidas adicionales a grandes tenedores.
3. Grandes tenedores: obligaciones adicionales
Legislación: Ley 12/2023, art. 3 y 19.
- Se define como gran tenedor a quien posee más de 10 viviendas (o más de 5, si así lo decide la comunidad autónoma).
- En zonas tensionadas, el gran tenedor debe:
- Comunicar desahucios al juzgado y servicios sociales.
- Someterse a mediación previa.
- No aplicar subidas abusivas.
- Pueden enfrentarse a recargos en el IBI (hasta 150 %) por viviendas vacías.
4. Registro de contratos y plataformas digitales
Legislación: Ley 12/2023, art. 21; desarrollo reglamentario RD 151/2024.
- Se crea un Registro Estatal de Contratos de Arrendamiento, obligatorio desde el 2 de enero de 2025.
- Las plataformas de alquiler turístico (como Airbnb) deben verificar el número de registro y colaborar con Hacienda y ayuntamientos.
- Se impone a los arrendadores la obligación de inscribir los contratos y aportar datos fiscales.
5. Desahucios: nueva regulación y agilización
Legislación: Ley 12/2023, art. 37; Ley de Enjuiciamiento Civil reformada por LECrim 1/2024.
- Se refuerzan los requisitos de notificación a servicios sociales para garantizar protección a personas vulnerables.
- Para casos de ocupación ilegal sin título (usurpación o allanamiento), se habilita procedimiento verbal urgente (juicio rápido).
- Se limita la posibilidad de paralización por falta de alternativas cuando no hay vulnerabilidad reconocida.
6. Vivienda protegida y vivienda asequible incentivada
Legislación: Ley 12/2023, art. 24 y 25.
- Se establece la obligación de reservar al menos un 30 % del suelo para vivienda protegida en nuevos desarrollos.
- Se potencia la figura de la vivienda asequible incentivada: alquiler privado con límites de renta a cambio de ventajas fiscales o urbanísticas.
7. Fiscalidad: nuevas deducciones y bonificaciones
Legislación: Ley IRPF (modificada por Ley 12/2023), disposición adicional 15ª.
- Bonificación de hasta el 90 % en el IRPF para propietarios que alquilen a precios por debajo de los de referencia.
- Bonificaciones decrecientes: 70 %, 60 % o 50 %, según perfil del inquilino y condiciones del alquiler.
8. Pisos turísticos y limitaciones vecinales
Legislación: Ley de Propiedad Horizontal (modificada por Ley 12/2023), art. 17.12.
- Para alquilar un inmueble como piso turístico, se necesita el consentimiento del 60 % de la comunidad de propietarios.
- Las comunidades podrán limitar o prohibir este uso en sus estatutos.
9. Fin de las Golden Visas por inversión inmobiliaria
Legislación: RD-Ley 2/2024, de 30 de abril.
- Se elimina la concesión automática de residencia por comprar inmuebles en España.
- La medida busca limitar la especulación inmobiliaria extranjera en zonas tensionadas.
En fin, la nueva Ley de Vivienda y sus normas complementarias han reformulado profundamente el derecho al alquiler y la política de acceso a la vivienda. Tanto propietarios como inquilinos deben revisar sus contratos, estrategias y derechos para adaptarse al nuevo marco legal.
