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Martes, 09 Julio 2019 10:32

Nueva ley hipotecaria

La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, ya en vigor, se aplicará en todos los préstamos hipotecarios firmados desde el 16 de junio de 2019. Pero ¿qué hay de los que tienen una hipoteca vigente desde antes de esa fecha?

Según el comparador bancario HelpMyCash.com, aunque estos clientes no podrán beneficiarse de la inmensa mayoría de las medidas de la nueva normativa, hay unos pocos artículos que sí tienen carácter retroactivo: el que alarga el plazo para poder iniciar el proceso de embargo en caso de impago, el que permite cambiarse de banco sin que la entidad actual pueda impedirlo y el que abarata la comisión por convertir un préstamo variable al tipo fijo.

CAMBIOS EN LOS PLAZOS POR LOS IMPAGOS

Con la nueva ley hipotecaria, los bancos tienen que dejar pasar un tiempo para poder ejecutar la hipoteca en caso de impago. En concreto, no pueden aplicar la cláusula de vencimiento anticipado (el paso previo para iniciar el proceso) hasta que no se alcance una demora de 12 mensualidades o el equivalente al 3% del capital del préstamo. Y si ha transcurrido la mitad del plazo de devolución, ese límite sube hasta las 15 cuotas o el 7% del principal otorgado.

El propio redactado de la normativa establece que esta medida se debe aplicar también en los contratos preexistentes, es decir, en las hipotecas que se hayan firmado antes de su entrada en vigor. No obstante, se matiza que el cliente puede mantener la misma cláusula de vencimiento anticipado que incorporaba la escritura original si considera que le resulta más beneficiosa, aunque según HelpMyCash.com, es poco probable que sea así.

LIBERTAD PARA CAMBIAR DE BANCO

Asimismo, los que ya tengan un préstamo hipotecario vigente también podrán realizar una subrogación de acreedor libremente. Esto significa que si el cliente quiere cambiar su hipoteca de banco, podrá hacerlo sin que su entidad actual pueda impedírselo con la presentación de una contraoferta igual o mejor, que es lo que sucedía antes de la entrada en vigor de la nueva ley.

De este modo, a partir de ahora, cuando el cliente reciba una oferta de subrogación de otra entidad, su banco podrá presentar una contraoferta que la iguale o la mejore en los siguientes 15 días. Durante ese plazo, el prestatario podrá decidir qué hace: aceptar las nuevas condiciones de su banco y modificar su hipoteca mediante una novación o rechazarlas y seguir adelante con la subrogación.

PASARSE AL TIPO FIJO ES MÁS BARATO

Y, para terminar, los que tengan una hipoteca variable y quieran pasarla al tipo fijo pagarán menos con la nueva ley, ya hayan contratado el préstamo antes o después de su entrada en vigor. Desde el 16 de junio, la comisión que los bancos pueden aplicar por esta operación no puede superar el 0,15% del capital pendiente y solo está permitido cobrarla si el cambio se lleva a cabo durante los primeros tres años de vida del crédito. Esto es válido para modificaciones realizadas mediante una novación (pacto con la entidad) o una subrogación de acreedor (cambio de banco).

Antes de la entrada en vigor la nueva ley, la comisión que podían cobrar los bancos en caso de subrogación era del 0,5% (0,25% a partir del sexto año), mientras que la de novación, que no estaba regulada, solía ser de un 0,5%. En consecuencia, la retroactividad de esta medida ahorrará un buen dinero a todos aquellos que quieran pasarse a un interés fijo para que sus cuotas no cambien nunca.

Periódico Digital La Vanguardia