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Viviendas de uso turísitco

Mediante la ley 4/2013 de 4 de Junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, se reforma la Ley de arrendamientos urbanos (en adelante, LAU). Supuso un cambio muy importante en los alquileres de viviendas en general y en los arrendamientos de viviendas  de uso turístico en particular. Este tipo de arrendamiento se excluye de aplicación de la LAU mediante la introducción del apartado e) del artículo 5. Pasando por tanto esta actividad a estar regulada por las normativas autonómicas en cuestión de turismo y los reglamentos de desarrollo de las mismas.

Vivienda turísitca

La situación que nos encontramos en el sector por tanto, es una diversidad de normativas, tantas como comunidades, aunque obviamente guardan un trasfondo común.

Por un lado, nos encontramos con el alquiler de apartamentos turísticos y  de casas rurales que se engloban  en una actividad turística, regulada de manera homogénea en casi todas las comunidades, aunque con algunas matizaciones lógicas, sirva como ejemplo la  exigencia  de aire acondicionado en algunos supuestos en comunidades más meridionales.

Por otro lado, nos encontramos con figuras híbridas como pueden ser los alojamientos rurales y las viviendas de uso turístico que han tenido una enorme expansión en los últimos años. Sobre éstos últimos centraremos nuestra atención en el presente artículo, por la problemática que los acompaña, tanto en la regulación, como de esporádicos problemas vecinales que en ocasiones surgen, así como un aspecto importante que es el de transmitir seguridad y certeza a viajeros. Potentes plataformas como pueden ser Airbnb y Homeaway han hecho posible satisfacer la demanda existente y a la vez han fomentado la actividad de este tipo de alojamientos.

El hecho  consiste en que un propietario particular pueda realizar alquileres, por espacios de tiempo menores a 31 días generalmente,  y en condiciones de uso inmediato y comercializado en canales de oferta turística y con una finalidad  lucrativa.

Los requisitos para poder realizar esta actividad es estar dado de alta en los registros autonómicos para estas actividades y la declaración de dichos ingresos en las declaraciones de renta de los propietarios de las viviendas.

El funcionamiento de estas plataformas es muy variado, y de hecho han ido mutando en el tiempo e incluso han ido provocando en sí, cambios legislativos. Nos encontramos con plataformas como Airbnb, con filosofía americana que cobran una comisión del alquiler tanto al propietario como al inquilino, reteniendo el pago del alquiler hasta días posteriores a la entrada del inquilino, realizando una función de garantía tanto de la existencia, como en la veracidad del alojamiento. En esta plataforma la inserción del anuncio es gratuita. Dicho sistema, aunque encarece el arrendamiento, da al inquilino una cierta tranquilidad.

Plataformas como Homeaway, homelidays, abritel …etc , de origen francés, originariamente su única forma de proceder, que era el de poner en contacto al propietario con el inquilino, cobrando únicamente al propietario por la inserción del anuncio. En este sistema sólo se pagaba el anuncio por parte del propietario y después todos los trámites los realizaban las partes directamente.

Se ha transformado hacia  un sistema mixto en donde se pueden elegir diferentes formas, permitiendo el sistema tradicional y abriéndose al sistema americano de cobrar comisión por los servicios de cobro que realiza.

El paso siguiente, es el permitir el poder alquilar a turistas habitaciones de tu vivienda principal a cambio de una contraprestación y la posibilidad de realizar algunos servicios como pueden ser el desayuno. La comunidad autónoma de Andalucía ya lo permite, y ha regulado, mediante la existencia de un registro y  limitando el número de habitaciones que podrán alquilarse. Próximamente legislará en este aspecto Cataluña y otras comunidades.

Un aspecto importante es la obligación de insertar el número de registro autonómico de la actividad en los anuncios de las plataformas. Mediante la visualización del número de registro se pretende dar confianza al inquilino de que se trata de una vivienda regularizada y a la vez permite la distinción de las viviendas que están irregulares. Se está realizando por parte de la administración una importante labor de inspección para evitar la existencia de alquileres que no cumplan la normativa, y en situación irregular,  así como la imposición de importantes sanciones contempladas en las normativas turísticas.

Es evidente que estamos ante actividades que han venido para quedarse, que responden a cambios producidos en la forma de viajar y de entender la vida en general, y en las cuales el desarrollo de internet ha tenido un protagonismo crucial. Las legislaciones se adaptan permitiendo ponderar los derechos en juego, permitiendo y regulando el poder realizar una actividad legítima como propietario, regularizando la actividad y el pago de impuestos y a la vez contemplando los posibles  problemas vecinales que puedan surgir.

La certeza y confianza son aspectos muy importantes para el viajero y también lo son para el futuro del sector. Por lo tanto son aspectos que el sector debe transmitir al viajero, estos deben ser aportados por todos los sujetos que intervienen, Las administraciones, las plataformas y los propietarios. Una de las formas que tiene el propietario para aportar certeza y confianza a sus futuros inquilinos es mediante un contrato, en donde se identifiquen exactamente ambos, los datos de la vivienda, los servicios que se ofrecen, las formas de pago y  que recoja exactamente y sin ambigüedades las condiciones y características del alquiler, que puedan ayudar al viajero a preparar su viaje, tener una feliz estancia en nuestro país y  le inviten a volver.

Redacción SF Abogados