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¿Tiene cláusulas abusivas en su hipoteca? ¿Cómo son? ¿Cómo las distingo?

Las cláusulas suelo son una de las múltiples cláusulas abusivas que por desgracia encontramos en nuestras hipotecas, pero no son las únicas. Hay más! muchas más!

Cláusula abusiva hipoteca

Para comprender mejor como son las cláusulas abusivas, y que seguramente muchos de nosotros tenemos insertas en nuestras hipotecas, lo haremos a través de un ejemplo, generalmente tienen el siguiente tenor:

" Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo….”

La sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de diciembre, es clara en este sentido al declarar abusiva la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la escritura pública y de los gastos registrales. Dichos gastos corresponden a la persona a cuyo favor se inscriba el derecho, y en realidad quien tiene el interés principal en este caso, es el prestamista. La entidad bancaria. Mediante esta escritura pública la entidad obtiene un título ejecutivo y adquiere la posibilidad de una ejecución especial.

Dicha cláusula no permite la reciprocidad ni una mínima distribución de los gastos producidos, ocasionando un desequilibrio relevante que sin duda nunca hubiera aceptado en el marco de una negociación individualizada.

Dicha sentencia 705/2015 indica también que contraviene a  las normas tributarias imperativas, e infringe a la vez la Ley general de Consumidores y usuarios el hecho de imponer al consumidor tributos cuyo sujeto pasivo es la entidad financiera. Dichos aspectos fueron recogidos además en las sentencia 842/2011 de 25 de noviembre, en la que se declara abusiva la cláusula de la imputación en exclusiva al comprador /consumidor de los tributos derivados de la transmisión.

Abusivas también son aquellas cláusulas que  imponen al consumidor bienes o servicios accesorios o complementarios no solicitados y también los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso, expresados con la debida claridad o separación.

Ante este panorama proponemos realizar una reclamación previa a la entidad bancaria, en analogía al procedimiento regulado por el Real decreto Ley 1/2017 de 20 de enero de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.

Nuestro derecho a reclamar la NULIDAD de las cláusulas abusivas no prescribe mientras el contrato esté vigente como se desprende de la Ley general de Condiciones de Contratación. En este aspecto la doctrina es unánime y pacífica.

Si por otra parte nuestro contrato de hipoteca ya ha finalizado podremos reclamar la devolución y los intereses de lo pagado indebidamente, y es en este supuesto donde se advierten diversidad de criterios respecto a si se produce prescripción en 4 años por aplicación del artículo 1301 de código civil por existencia de vicios del consentimiento o si prescriben a los 5 años como indica el artículo 1964.2 del Código Civil.

Redacción SF Abogados