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La vivienda se dispara un 20,6% en Barcelona y un 15,5% en Madrid en solo un año

¿Calentón inmobiliario pasajero o burbuja? Aunque buena parte del sector inmobiliario –promotores, bancos, expertos…–, niega que en España se estén cometiendo los errores del pasado y que estemos asistiendo a la gestación de un nuevo 'boom' inmobiliario, lo cierto es que algunos indicadores han comenzado a hacer saltar las primeras alarmas, especialmente los que hacen referencia a la evolución de los precios de las viviendas. Los incrementos no solo son generalizados, sino que, en algunos mercados, son especialmente llamativos.

Es el caso de las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, donde las subidas –obra nueva y usada– superan ampliamente los dos dígitos. Según datos de la tasadora Tinsa, en solo doce meses la vivienda se ha encarecido un 20,6% en la Ciudad Condal y un 15,5% en la capital de España. Durante los meses de verano se ha producido un auténtico 'boom' de precios ya que, durante el segundo trimestre del año, la subida interanual se situó en el 1,8% y en el 2,7%, respectivamente.

"Un incremento sostenible de los precios se sitúa entre el 4% o el 5%. Los dobles dígitos de determinadas zonas, donde hay escasa oferta o existe un 'boom' turístico, como Las Palmas o Ibiza, no parecen sostenibles en el largo plazo", explicaba recientemente a El Confidencial Jesús Amador, analista inmobiliario de Bankinter.

Ambas ciudades aún se encuentran lejos de los máximos de 2007 (Barcelona, un 28,3% por debajo, y Madrid, un 37,4%), sin embargo, desde los mínimos, los precios se han revalorizado ya un 44,4% y un 24,9%, respectivamente. El 'efecto contagio' no ha tardado en llegar a otros puntos de la geografía española con encarecimientos de las viviendas también significativos en apenas doce meses. Es el caso de otras capitales como Tarragona (+13,4%), Vitoria (+10,3%), Palma de Mallorca (+9,3%), Pamplona (+9,1%) o Málaga (7,6%).

Palma de Mallorca, en máximos de 2007

En segunda mano, es especialmente llamativo el encarecimiento de la vivienda en Palma de Mallorca, con un avance del 7,3% durante los meses de verano, lo que la convierte en la primera capital en superar el nivel de precios de 2007, seguida por Lleida (5,3%), según datos de Idealista. También destacan los avances en Málaga (5,2%), Girona (4,9%) y Pamplona (3,9%). Aunque no todo son avances; Zamora, por ejemplo, ha sido la capital de provincia más castigada por las caídas de los precios y sus propietarios han tenido que bajar un 2,3% sus expectativas en segunda mano. Le siguen Teruel (-2%), Soria y Cuenca (-1,8% en ambos casos).

El empuje alcista de los precios es palpable en los principales barrios y distritos de Barcelona y Madrid, con incrementos también de dobles dígitos. Ciutat Vella y Sants-Monjuïc son los distritos que más se han encarecido en el último año, con subidas del 28,5% y del 26%, respectivamente. La tendencia al alza se extiende por toda la ciudad, hasta el punto de que en siete de los diez distritos que conforman la ciudad el precio medio se ha incrementado más de un 15% en el último año. Tan solo uno, Les Corts, se encarece menos del 10%. Junto a los dos distritos mencionados al principio, Sant Martí (+19,5%) y Sant Andreu (+18,1%) son los que más han aumentado su valor medio en tasa interanual.

Al igual que en Barcelona, en Madrid son los distritos más céntricos los que registran un mayor incremento de precios. Salamanca (+17,1%), Retiro (+16,5%) y Centro (+15,1%) lideran los incrementos, que también se han empezado a extender a distritos más periféricos de la ciudad, como Villa de Vallecas (+13,9%) o Usera (+12,2%).

Barcelona se distancia como la ciudad más cara

Este subidón alcista de los precios ha provocado, por ejemplo, que Barcelona amplíe su brecha de precio respecto a San Sebastián y alcance ya los 3.184 euros el metro cuadrado frente a los 2.997 euros de la capital vasca, que se mantiene por encima de Madrid (2.488 euros) y Bilbao (2.204 euros). En términos de precios, el distrito más caro sigue siendo el barcelonés Sarrià-Sant Gervasi, con 4.308 euros el metro cuadrado. El distrito de Salamanca, en Madrid, ha reducido distancias este trimestre y alcanza los 4.215 euros.

“El mercado sigue caracterizado por una recuperación a diferentes velocidades, con una tendencia general positiva impulsada por las buenas perspectivas de crecimiento económico y con las ciudades de Barcelona y Madrid como principales impulsores de la recuperación. En los últimos meses estamos viendo que otras grandes capitales, como Valencia y Sevilla, están asentando la evolución positiva de precios, mientras que Zaragoza va algo más retrasada”, afirma Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Si nos centramos exclusivamente en el mercado de segunda mano, los vendedores han mejorado significativamente sus expectativas de venta. A nivel general, la subida media en toda España fue del 2,3% respecto al trimestre anterior y del 3,7% en los últimos doce meses, según los últimos datos de idealista. Aunque todas las comunidades registran precios más elevados al finalizar el verano que los que tuvieron en primavera, destaca especialmente el incremento que se ha producido en las Islas Baleares, donde las expectativas de los propietarios han crecido un 7,6% en apenas tres meses. Le siguen Catalunya (3,4%), Madrid (2,7%) y Murcia (2,4%). Por el contrario, las menores subidas, se han registrado en Galicia y Asturias, con tímidos repuntes del 0,1% y de apenas el 0,5% en Cantabria y Castilla y León, según el último índice de precios de Idealista. Atendiendo a la variación anual, el aumento es del 3,7%.

“El mercado inmobiliario, tanto en venta como en alquiler, se mueve por expectativas. La caída en la tasa de desempleo y la mejora económica están directamente relacionadas con el alza de los precios del sector. El optimismo ha vuelto al mercado y los precios suben de forma generalizada en todo el territorio. Sin embargo, tal y como llevamos advirtiendo desde hace más de un año, la normalización se está produciendo a dos velocidades, y mientras ya hay municipios como Palma que marcan precios máximos, en otras localidades aún se siguen registrando caídas”, señala Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.

Este experto asegura que “la previsión para los próximos meses es continuista con el momento actual. 2017 se cerrará con más operaciones de compraventa cerradas que en el año anterior y un aumento en la concesión de hipotecas. También es de esperar que crezcan los visados de obra nueva, porque existen grandes zonas y áreas urbanas con 'stock' muy limitado o inexistente”. Aunque la tendencia en los precios se mantiene al alza, para Encinar “nada hace presagiar una nueva burbuja inmobiliaria. Estamos aún lejos de los niveles alcanzados en 2007 y las entidades financieras son ahora más cautas a la hora de facilitar créditos”.

Ripoll, por su parte, recuerda que la situación es de estabilización en la mayoría de los mercados, ya que hasta 13 capitales españolas muestran un precio medio inferior al del tercer trimestre de 2016. “El número de ciudades en esta situación se ha reducido respecto al trimestre anterior, al igual que la intensidad de los descensos, que está, en general, moderándose”, afirma.

Para que nos hagamos una idea, aún son muchas las comunidades autónomas con precios muy alejados de los máximos del ‘boom’, como La Rioja, donde el valor medio es un 56,1% inferior al de hace 10 años, seguida de Castilla-La Mancha (-53,7%) y Aragón (-49,8%). Las regiones donde más se ha contenido el valor medio durante la crisis son Baleares (-28,4%), Galicia (-32%) y Extremadura (-32,2%).

Periódico Digital El Confidencial