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Elevación de la renta

La revisión anual del precio del alquiler y el nuevo mecanismo de aplicación del IGC

Con la entrada en vigor de la Ley 2/2015 de desindexación de la economía, todos los contratos de arrendamientos firmados a partir del 1 de abril del 2015 tendrán un régimen diferente a la hora de proceder a la revisión anual del precio del alquiler.

A continuación hablaremos de los cambios introducidos por dicha ley y del nuevo mecanismo de aplicación de revisión de la renta que sustituye el Índice de Precios al Consumo con el nuevo Índice de Garantía de Competitividad.

¿Qué se entiende por elevación de la renta?

Una de las cláusulas más importantes de un contrato de arrendamiento es la que establece el mecanismo de revisión anual de la renta.

Se trata de la cláusula mediante la cual casero e inquilino, establecen una cláusula en el contrato de arrendamiento para la revisión anual del precio del alquiler que se actualizará conforme a la aplicación de un sistema basado en  índices o metodologías de referencias de diferentes tipos (IPC, IGC, Euribor, PIB etc. etc.)

¿Es obligatorio establecer un mecanismo de revisión anual de la renta?

No, no es absolutamente obligatorio establecer un mecanismo de revisión anual de la renta. Mediante la aprobación de la Ley de desindexación de la economía del 2015, el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha quedado modificado de forma que el alquiler pactado por las partes en el contrato de arrendamiento no estará sujeto a variaciones salvo que las partes lo hayan establecido expresamente.

La elevación de la renta por tanto es un mecanismo facultativo y no obligatorio.

¿Es conveniente establecer un mecanismo de revisión anual de la renta?

La respuesta a esta pregunta depende principalmente de las fluctuaciones económicas que afecten al país, con consecuencias positivas o negativas para cada una de las partes del contrato de arrendamiento.

De hecho no siempre la falta de un mecanismo de revisión beneficia al inquilino. Supongamos por ejemplo que se produzca una reducción general de los precios (incluido por supuesto también el precio del alquiler): en este caso el inquilino será desfavorecido mientras que el arrendador podrá beneficiarse del pago de una renta más alta respeto a los precios generales.

¿Cómo funciona el sistema de revisión anual tras las modificaciones aportadas por la Ley 2/2015?

Es importante distinguir los contratos estipulados a partir del 1 de abril de 2015 ya que tras la aprobación de la Ley de desindexación de la economía, como ya hemos mencionado, la revisión de la renta no es obligatoria. Además otra importante novedad consiste en la sustitución del IPC con el IGC, como régimen supletorio en el caso en que las partes hayan establecido la revisión anual de la renta pero no hayan especificado expresamente ningún índice o metodología de referencia.

Según la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, la revisión de la renta mediante el IGC se realizará anualmente aplicando el último IGC publicado por el Instituto Nacional de Estadística a la renta que el inquilino deberá abonar a partir del mes siguiente a la revisión.

¿Qué se entiende por Índice de Garantía de la Competitividad (IGC)?

Según el Instituto Nacional de Estadística, el IGC es la tasa que se obtiene armonizando el IPC de todos los países que pertenecen a la Unión Económica Monetaria menos un porcentaje debido a la pérdida de competitividad acumulada por España desde el 1999 (www.ines.es).

Es importante destacar que cuando el IGC se encuentre por debajo de 0% - tal y como ha ocurrido en el último IGC de marzo 2015 a marzo 2016 (IGC de -2,65%)-  la renta no podrá actualizarse. Cuando el IGC supere el 2% en cambio, no se podrá aplicar una revisión de la renta superior al 2%, con la finalidad de garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo.

Resumiendo:

 A partir del 1 abril de 2015 la reformada normativa en tema de revisión del alquiler incluye un total de tres diferentes regímenes:

  1. Falta de revisión de la renta: en el caso en que las partes no hayan pactado ninguna cláusula que establezca expresamente la revisión anual del alquiler.
  2. Previsión de la revisión de la renta sin especificar un índice o una metodología de referencia: en este caso el nuevo artículo 18 establece el utilizo del nuevo Índice de Garantía de Competitividad.
  3. Previsión de la revisión de la renta e índice o metodología de referencia: las partes en este caso, además de establecer la revisión anual del alquiler, también se acuerdan sobre el índice que utilizarán para dicha revisión.

Redacción SF Abogados